Legislazione
VADEMECUM DELLA COMPRAVENDITA Nell'affrontare la ricerca della casa da acquistare o dei potenziali acquirenti dell'immobile che si intende vendere si può decidere se agire da soli o con l'ausilio di un intermediario. La scelta può essere dettata dai più svariati motivi, quali il tempo a disposizione per svolgere tutte le incombenze che le trattative richiedono, il possesso delle conoscenze tecniche e delle procedure, il costo del ricorso a un soggettoterzo ecc. In linea più generale le formalità e gli adempimenti per l'acquisto di un immobile sono in parte diversi a seconda che la compravendita venga gestita tra privati o da un'agenzia. Il ruolo dell’agenzia è rilevante. Gli agenti immobiliari infatti, oltre ad essere necessariamente iscritti a un albo ufficiale (offrendo quindi garanzie di serietà professionale), sono estremamente competenti in materia e si rivelano in grado di assistere il cliente in tutte le fasi della compravendita. Nel caso in cui la trattativa avvenga tra privati è sufficiente stipulare con il venditore un contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso, e versare una caparra prima di arrivare al rogito. Chi invece acquista tramite agenzia, una volta scelto l'immobile, dovrà firmare innanzi tutto due dichiarazioni: una relativa al mandato conferito all'agenzia, l'altra relativa alla proposta d'acquisto. Quest'ultima può essere fatta dall'acquirente anche nelle trattative tra privati pur essendo piuttosto rara. Successivamente stipulerà il compromesso e al momento della firma verserà una caparra. Per la gestione pratica della compravendita di un immobile è comunque importante seguire alcune regole. LE REGOLE PER IL COMPRATORE ED IL VENDITORE Al momento dell'acquisto o della vendita di un immobile è opportuno ricordare alcuni princìpi giuridici e alcuni consigli pratici, validi sia per il compratore che per il venditore, per evitare ad entrambi di commettere errori che possono ripercuotersi fatalmente sulla parte meno accorta; si tratta di norme e di suggerimenti che chiameremo più in generale "regole". REGOLE PER IL COMPRATORE Prima di sottoscrivere qualsiasi impegno all'acquisto è bene effettuare alcuni controlli di natura tecnica e di natura legale (che comunque verranno ripetuti dal notaio al momento della stipula dell'atto o, nel caso in cui ci si affidi ad un'agenzia, dovrebbero essere svolti da questa) relativi sia all'immobile sia alla serietà e solidità economica del venditore che qui si cercheranno di riassumere: a) in caso di acquisto di immobili ancora in costruzione è opportuno richiedere informazioni sulla solvibilità e sulla solidità finanziaria dell'imprenditore dal quale si sta acquistando per verificare che questi non sia fallito né protestato (questo si può fare tramite i bollettini ufficiali); b) in caso di acquisto di immobili già ultimati, l'analisi approfondita dello stato di conservazione dell'appartamento permetterà di evitare spese impreviste future per sanare le carenze strutturali della casa (è bene quindi conoscere lo stato degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento e del gas ed accertarsi che rispondano alle norme di legge); c) è comunque indispensabile assicurarsi che chi vende abbia titolo per farlo, sia cioè l'effettivo proprietario del bene, e che sul bene stesso non gravino ipoteche. Per far questo occorre procedere a una visura presso la competente conservatoria dei registri immobiliari (si ricorda che a tal fine occorre conoscere i dati anagrafici del venditore) e verificare che non ci siano iscrizioni pregiudizievoli a carico della parte alienante; d) è opportuno inoltre effettuare una visura presso gli uffici del Catasto per conoscere la rendita e il valore catastale dell'immobile e i dati di accatastamento dello stesso, in modo da verificare il valore che il Fisco attribuisce al bene ai fini della sua tassazione e farsi così un'idea sulle imposte che graveranno sul bene (a cominciare dall'imposta di registro sulla trascrizione dell'atto di compravendita sul quale generalmente viene indicato il valore catastale dell'immobile, anche se diverso dal prezzo pattuito tra le parti); e) è bene essere sicuri che l'edificio non sia abusivo o realizzato in maniera difforme dalla concessione ottenuta e in tal caso assicurarsi che tutte le rate relative al condono edilizio siano state pagate; f) è necessario controllare che tutte le spese legate all'immobile siano state pagate per evitare di subentrare negli obblighi del precedente proprietario (ci si riferisce alle spese per gas, telefono, luce, condominio); g) nel caso in cui ci si affidi ad un'agenzia immobiliare è bene accertarsi che l'agente sia iscritto al ruolo degli agenti immobiliari tenuto presso la camera di commercio locale, iscrizione che ne dovrebbe garantire la serietà e professionalità REGOLE PER IL VENDITORE Il venditore si trova in una situazione più favorevole dal punto di vista pratico in quanto l'unica incombenza che grava su di lui è rappresentata dall'obbligo di documentare la proprietà dell'immobile che intende alienare. Tale prova può essere fornita dalla copia dell'atto di acquisto o, nel caso di beni che gli siano pervenuti per successione mortis causa, attraverso la copia della dichiarazione di successione (in questo caso il notaio richiederà anche le ricevute del pagamento delle relative imposte). Un utile accorgimento riguarda l'accertamento delle condizioni di solvibilità dell'acquirente e della sua assoggettabilità a fallimento (questo si può fare tramite i bollettini ufficiali) per non essere costretto in futuro a restituire quanto ricevuto a titolo di prezzo della compravendita nel caso in cui siano revocati dal giudice gli atti compiuti dal soggetto poi fallito. Infine va ricordato che la vigente normativa prevede delle agevolazioni di natura fiscale per il venditore che aliena l'immobile ad un soggetto che lo acquista come "prima casa" (in particolare è prevista la riduzione del cinquanta per cento dell'INVIM). Successivamente all'avvenuta compravendita, per il venditore sorge l'obbligo di comunicare l'ubicazione dell'immobile e le generalità del cessionario (l'acquirente), entro 48 ore dalla consegna, alla locale autorità di P.S. L'inosservanza dell'obbligo è punita con una sanzione amministrativa (art. 12 D.L. 21 marzo 1978, n. 59). LE AGENZIE IMMOBILIARI Le agenzie immobiliari, soprattutto nelle grandi città, svolgono un ruolo fondamentale. Se infatti fino ad alcuni anni fa, quando lo sviluppo edilizio delle metropoli non aveva raggiunto i livelli attuali, ad occuparsi della compravendita era il mediatore, oggi per non svolgere questo ruolo abusivamente è obbligatoria l'iscrizione al ruolo di agente di affari in mediazione alla Camera di commercio. Gli agenti immobiliari, soprattutto quelli che afferiscono alle grandi agenzie, sono quindi professionisti seri e competenti, obbligati a tutelare gli interessi di entrambe le parti impegnate nella compravendita. Per la scelta dell'agenzia occorrerà basarsi sul più generale criterio della fiducia e sarà comunque buona norma affidarsi a un'agenzia conosciuta sul territorio. L'agenzia è in grado di assistere il cliente relativamente ai più vari aspetti connessi alla compravendita, dalla perizia dell'immobile alla scelta della banca e del tipo di finanziamento. L'importo della mediazione è da pattuire anticipatamente. In genere, la percentuale che va riconosciuta all'agenzia a conclusione dell'affare varia dall'1,5 % al 4,5 % cui si aggiunge il 20% di Iva. E' importante sapere che non esiste legge di Stato che imponga alle agenzie immobiliari una percentuale massima di mediazione e che il mercato è assolutamente libero. IL MANDATO Con il "mandato" si affida l'incarico di mediazione al mediatore. Quando ci si affida ad un'agenzia il primo passo da fare è verificare che: a) il mediatore sia iscritto all'apposito ruolo istituito presso la Camera di Commercio. Il numero di iscrizione a ruolo è perlopiù riportato sulla carta intestata e sui documenti da firmare; b) solo l'iscrizione al ruolo dà diritto al mediatore di ottenere la provvigione; diversamente non ne ha diritto (art. 2231 c.c.). Svolti questi adempimenti, si può passare al primo atto scritto da parte del venditore che è rappresentato dall'incarico di mediazione (detto più comunemente, ma impropriamente, mandato). Anche in questo caso prima di sottoscrivere qualsiasi foglio è bene controllare che: a) il modulo prestampato per il mandato venga depositato presso la Camera di commercio; b) il modulo sia compilato in ogni sua parte e, che quelle non necessarie o non espressamente approvate, siano barrate. Il Codice civile regola diritti e doveri del mediatore attraverso le seguenti norme: artt. 1754, 1755, 1756, 1757, 1758, 1759, 1760, 1761, 1762, 1763, 1764, 1765, 2231, 2950. LA PROPOSTA D'ACQUISTO La proposta d'acquisto costituisce il primo atto per iscritto in una trattativa di compravendita e viene richiesta quando l'acquirente tratta con un'agenzia immobiliare o un altro intermediario autorizzato (è opportuno precisare inoltre che è comunque possibile compilare una proposta d'acquisto anche tra privati). In tal modo l'acquirente comunica per iscritto l'intenzione d'acquisto al mediatore, impegnandosi a comprare l'immobile per una certa cifra. La proposta d'acquisto è utile soprattutto al mediatore per provare che l'affare si è concluso grazie al suo intervento. All'interno del modulo è necessario controllare: la durata della proposta, la sua irrevocabilità, le condizioni di pagamento e le relative scadenze, la provvigione del mediatore, le spese ulteriori e l'eventuale restituzione del deposito infruttifero versato contestualmente alla sottoscrizione della proposta. La proposta d'acquisto è irrevocabile soltanto per l'acquirente; il proprietario è invece libero di accettarla o meno. All'accettazione della proposta entrambe le parti saranno obbligate ad adempiere all'impegno sottoscritto. E' comunque consigliabile consultare preventivamente un esperto per essere certi che non ci siano clausole sfavorevoli. Prima di firmare la proposta d'acquisto è opportuno seguire alcune regole. IL COMPROMESSO Una volta scelto l'immobile che meglio risponde alle proprie esigenze e in attesa di perfezionare l'acquisto, bisogna "fermarlo" per assicurarsene poi la proprietà. Per questo si stipula un contratto preliminare di compravendita o, come viene definito più comunemente, compromesso. Il compromesso può essere stipulato sia sotto forma di scrittura privata non autenticata sia come atto notarile. È opportuno comunque che l'acquirente, in questa fase, sia assistito da un notaio che possa eventualmente inserire nel contratto clausole ad hoc che rispondano a particolari esigenze del compratore. Occorre inoltre valutare con il professionista gli aspetti fiscali dell'acquisto: è possibile infatti ottenere importanti agevolazioni (per esempio, nel caso di acquisto come "prima casa") ed è importante conoscere eventuali vincoli che possono gravare sull'immobile (come nel caso di appartamenti di particolare interesse storico o artistico, che possono essere soggetti a specifiche restrizioni quando vanno ristrutturati). Il contratto preliminare di compravendita va trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio. La trascrizione costituisce una garanzia in più per l'acquirente. In tale modo si evita infatti che un venditore disonesto possa impegnarsi a vendere il proprio immobile a più potenziali acquirenti stipulando vari contratti preliminari. Nel compromesso vanno indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita dell'immobile; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; le modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale; la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi; la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il nominativo del notaio incaricato di redigerlo. L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile sia libero da vincoli o che lo sarà comunque prima del rogito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata una copia della seguente documentazione: atto di proprietà; scheda identificativa catastale; regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile. Diamo qui di seguito uno schema di contratto preliminare di compravendita di immobile. Il compromesso è un atto privato ed è possibile apportarvi tutte le modifiche o inserirvi tutte le clausole che si ritengano necessarie. Obbligo della trascrizione del preliminare di compravendita (compromesso) Al fine di tutelare il compratore per metterlo al riparo dalla possibilità che un venditore disonesto abbia promesso l'immobile a più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la compravendita di beni immobili. La norma, inserita nel codice civile come articolo 2645-bis dal Decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, riguarda quei contratti che risultano da atto pubblico (redatto da un notaio) o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Gli effetti della trascrizione del preliminare però cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o entro tre anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare. In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promissario acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. La trascrizione del contratto preliminare di compravendita ha un costo stabilito. Tali costi fiscali, fortunatamente abbastanza contenuti, sono a carico dell'acquirente. Concretamente è possibile individuarli nell'imposta fissa di registro di lire 250.000 (oltre allo 0,50% se il compromesso prevede versamenti a titolo di caparra confirmatoria) e nell'imposta ipotecaria prevista nella misura fissa di lire 250.000, per un totale di lire 500.000. LA CAPARRA Con questo termine ci si riferisce alla somma versata da chi vuole acquistare una casa come anticipo sul prezzo globale dell'immobile; il versamento di tale somma impegna reciprocamente venditore e acquirente. Si distinguono due tipi di caparra. Caparra confirmatoria La caparra confirmatoria é un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile che viene versato dall'acquirente all'atto del compromesso e di solito si aggira intorno al 10-15% della cifra stabilita per l'acquisto. Impegna entrambe le parti alla conclusione dell'affare. Ciò significa che se l'acquirente recede dall'affare perde ciò che ha versato; se invece è il venditore a revocare l'impegno, questi dovrà rimborsare all'acquirente il doppio della somma che quest'ultimo gli ha versato. Chi non si ritira dall'affare può comunque ricorrere alla magistratura affinché siano rispettati gli impegni assunti e gli venga risarcito il danno subito. Qualora sul compromesso si parli semplicemente di "caparra" si intende con questo termine la "caparra confirmatoria". Caparra penitenziale La caparra penitenziale può essere versata in alternativa alla caparra confirmatoria e costituisce la penale fissata dai contraenti in caso di inadempienza del contratto. Con questa formula le parti concordano che una di esse o entrambe possano recedere dal contratto, pagando appunto una caparra penitenziale, e nessuno dei contraenti può più chiedere che il contratto venga stipulato. Gli articoli fondamentali del Codice Civile relativi alla caparra sono il numero 1385 e il numero 1386. IL NOTAIO Il notaio è una "figura-cardine" nella complessa procedura di compravendita di un immobile. Ad esso è infatti possibile rivolgersi, anche prima del compromesso, per effettuare tutta una serie di necessari accertamenti relativi all'immobile in questione. Ci si riferisce, in particolare: 1) ai controlli presso la Conservatoria dei registri immobiliari per verificare l'esistenza di ipoteche sul bene; 2) alla richiesta al Catasto del certificato catastale per verificare la conformità dei dati catastali; 3) alla richiesta al venditore dell'atto di provenienza dell'appartamento che dimostra le modalità attraverso le quali egli ne sia venuto in possesso. Al notaio è delegato anche un compito di natura fiscale: la parte venditrice deve dichiarare, sotto la sua responsabilità, di aver inserito l'immobile nella propria dichiarazione dei redditi. La mancata dichiarazione dell'immobile ai fini IRPEF comporta l'obbligo, per il notaio, di presentare una copia dell'atto all'ufficio imposte. Ultimato il rogito al notaio spettano i seguenti adempimenti: a) trascrizione dell'atto entro 30 giorni sui registri immobiliari; b) registrazione dell'atto entro 20 giorni; c) voltura, ossia il cambio dell'intestatario dell'immobile. Generalmente il notaio provvede subito alla trascrizione poiché se un proprietario vende l'immobile a due acquirenti diversi non è la data del rogito che conta ma quella della trascrizione. Gli onorari notarili sono proporzionali al valore dell'immobile dichiarato nell'atto e variano tra un minimo e un massimo sulla base di tabelle stabilite dal Ministero della Giustizia. Per il contratto di mutuo, se previsto, sarà stabilito un compenso a parte, la cui misura può essere richiesta al professionista prima della formale richiesta del mutuo alla banca per valutare quanta incidenza abbia sul costo totale del finanziamento. Al notaio il venditore dovrà consegnare l'intero importo della somma dovuta allo Stato a titolo di INVIM (i calcoli e il versamento dell'imposta vengono eseguiti dal notaio stesso) mentre il compratore dovrà pagare, oltre gli onorari, l'imposta di registro, commisurata al valore dichiarato nell'atto, e quella di trascrizione. Il ROGITO Il rogito notarile è l'atto finale della compravendita. Rappresenta il momento attraverso il quale si realizza il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma consentita dalla legge (articolo 1350 del Codice Civile) per il contratto che trasferisce la proprietà di beni immobili. Il passaggio di proprietà può avvenire attraverso un rogito notarile o mediante una scrittura privata autenticata. È sempre consigliabile adottare la prima soluzione, anche se più onerosa, poiché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte del notaio, che dovrà provvedere alla trascrizione dell'atto presso la Conservatoria dei registri immobiliari nel più breve tempo possibile. Solo dopo la trascrizione l'acquirente risulterà proprietario dell'immobile a tutti gli effetti. Al momento del rogito il notaio dovrà assicurarsi che il venditore presenti la seguente documentazione: carta d'identità e codice fiscale; rogito di acquisto precedente o dichiarazione di successione nella quale sia compreso l'immobile da vendere; licenze e concessioni edilizie con le eventuali varianti; certificato di abitabilità/agibilità; domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione e concessioni in sanatoria; planimetrie e certificati catastali. Sarà cura dell'acquirente farsi consegnare: copia del regolamento condominiale; fatture delle spese di acquisto dell'immobile e delle spese per lavori eseguiti. Per consuetudine la scelta del notaio spetta all'acquirente, a carico del quale sono le spese relative agli atti che il professionista dovrà compiere. L'articolo del codice civile che regolamenta il rogito è il numero 1350.
